极速11选5平台推荐:您還不知道?房屋租賃稅收優惠政策后,會發生這些好事!

來源:永州地稅作者:時間:2017-01-04 查看數:0

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自2016年5月1日全面推開營改增試點以來,經常有納稅人前來咨詢,營改增后房屋租賃稅收優惠政策是否繼續執行?為此,小編根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)及其有關附件規定,以及《國家稅務總局關于發布〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)等相關政策精神,進行歸納分析如下,供參考。

1個人出租住房的稅收優惠

營改增前政策規定

根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定,自2008年3月1日起,對個人出租住房的按以下規定征稅:

(一)對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。

(二)對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅。

(三)對個人出租住房,不區分用途,在3%稅率的基礎上減半征收營業稅,按4%的稅率征收房產稅,免征城鎮土地使用稅。

營改增后政策規定

(一)根據國家稅務總局公告2016年第16號規定,個體工商戶和其他個人出租住房,應繳納的增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。其稅款計算公式為:應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

(二)根據《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第二條規定,房產出租的,計征房產稅的租金收入不含增值稅。

第四條規定,個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值稅額,在計算轉租所得時予以扣除。

第五條規定,免征增值稅的,確定計稅依據時,租金收入不扣減增值稅額。

(三)根據《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)規定,其他個人采取預收款形式出租不動產,取得的預收租金收入,可在預收款對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

2企業(單位)出租公有住房、廉租住房租賃稅收優惠

營改增前政策規定

(一)根據《財政部國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅〔2000〕125號)規定,對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房,包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房;房管部門向居民出租的公有住房;落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等,暫免征收房產稅、營業稅。又根據《財政部國家稅務總局關于企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房房產稅和營業稅政策的通知》(財稅〔2013〕94號)規定,暫免征收房產稅、營業稅的企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房,是指按照公有住房管理或納入縣以上政府廉租住房管理的單位自有住房。

(二)根據《財政部國家稅務總局關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》(財稅〔2010〕88號)第三條規定,對公租房租賃雙方簽訂的租賃協議涉及的印花稅予以免征。第六條規定,對經營公租房所取得的租金收入免征營業稅、房產稅。

(三)根據財稅〔2008〕24號文件規定,對企事業單位出租住房享受以下稅收優惠:

1.對廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租廉租住房的租金收入,免征營業稅、房產稅。

2.對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租的廉租住房用地,免征城鎮土地使用稅。

3.對廉租住房、經濟適用住房經營管理單位與廉租住房、經濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。

4.企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房,減按4%的稅率征收房產稅。

營改增后政策規定

(一)根據財稅〔2016〕36號《附件3:營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》精神,對公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房,在2018年12月31日前,給予免征增值稅優惠。

公共租賃住房,是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公共租賃住房發展規劃和年度計劃,并按照《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》(建?!?010〕87號)和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。

(二)根據國家稅務總局公告2016年第23號規定,對增值稅小規模納稅人應分別核算銷售貨物,提供加工、修理修配勞務的銷售額,和銷售服務、無形資產的銷售額。增值稅小規模納稅人銷售貨物,提供加工、修理修配勞務月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元),銷售服務、無形資產月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)的,自2016年5月1日起至2017年12月31日,可分別享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。

對按季納稅申報的增值稅小規模納稅人,實際經營期不足一個季度的,以實際經營月份計算當期可享受小微企業免征增值稅政策的銷售額度。

按照本公告規定,按季納稅的試點增值稅小規模納稅人,2016年7月納稅申報時,申報的2016年5月、6月增值稅應稅銷售額中,銷售貨物,提供加工、修理修配勞務的銷售額不超過6萬元,銷售服務、無形資產的銷售額不超過6萬元的,可分別享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。

根據上述規定,對增值稅小規模納稅人將銷售貨物,提供加工、修理修配勞務的銷售額,和銷售服務、無形資產的銷售額分別核算的。其中銷售服務(含房產租賃)及無形資產收入按月不超過3萬元(按季納稅9萬元)的,可在2017年12月31日前享受小微企業免征增值稅的優惠。

3軍隊出租房產稅收優惠

營改增前政策規定

根據《財政部國家稅務總局關于暫免征收軍隊空余房產租賃收入營業稅、房產稅的通知》(財稅〔2004〕123號)規定,自2004年8月1日起,對軍隊空余房產租賃收入暫免征收營業稅、房產稅。

營改增后政策規定

根據財稅〔2016〕36號《附件3:營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》,對軍隊空余房產租賃收入繼續免征增值稅。

此外,根據《財政部國家稅務總局關于科技企業孵化器稅收政策的通知》(財稅〔2013〕117號)和《財政部國家稅務總局關于大學科技園稅收政策的通知》(財稅〔2013〕118號)規定,自2013年1月1日至2015年12月31日,對符合條件的孵化器和大學科技園自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業使用的房產、土地、免征房產稅和城鎮土地使用稅;對其向孵化企業出租場地、房屋以及提供孵化服務的收入,免征營業稅。因以上優惠政策截止2015年12月31日已執行期滿,在2016年是否繼續給予優惠,在財稅〔2016〕36號及《附件3:營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》等相關政策規定中沒有明確,需要財政部、國家稅務總局進一步明確。

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